Cho thuê bất động sản có được giảm 30% thuế TNCN năm 2026 – 2027?

Ban biên tập ANC · Đăng ngày 02/11/2026

Theo quy định mới nhất tại Nghị định 398/2026/NĐ-CP (Nguồn: Bộ Tài chính, Nghị định 398/2026/NĐ-CP), cá nhân cho thuê bất động sản có được giảm 30% thuế TNCN không là thắc mắc pháp lý được nhiều chủ nhà và nhà đầu tư quan tâm. Cá nhân cư trú có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản với doanh thu hằng năm không quá 10 tỷ đồng hoàn toàn thuộc đối tượng được hưởng chính sách giảm 30% số thuế thu nhập (Income Taxes, IAS 12) cá nhân phải nộp cho kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027.

Căn cứ Nghị định 398/2026/NĐ-CP, cá nhân cư trú tại Việt Nam có hoạt động cho thuê bất động sản được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp cho kỳ tính thuế năm 2026 và

Cho thuê bất động sản có thuộc đối tượng được giảm 30% thuế TNCN theo Nghị định 398/2026/NĐ-CP không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP, Nhà nước áp dụng chính sách giảm 30% số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp cho kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027 đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh của cá nhân cư trú. Chính sách ưu đãi này dành riêng cho cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hằng năm của năm 2026 và năm 2027 không vượt quá 10 tỷ đồng.

Mức giảm 30% thuế TNCN được tính trực tiếp trên số thuế TNCN phải nộp phát sinh từ toàn bộ thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của cá nhân kinh doanh, không phân biệt phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân được áp dụng.

Cụ thể, tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 398/2026/NĐ-CP quy định Mẫu 01 – Tờ khai giảm thuế thu nhập cá nhân theo Nghị quyết 43/2026/QH16 đã hướng dẫn chi tiết về các nhóm ngành nghề và hoạt động kinh doanh thuộc diện ưu đãi:

• Chỉ tiêu [09] – Hoạt động sản xuất kinh doanh: Bao gồm các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ có địa điểm kinh doanh cố định; hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số khác; hoạt động cho thuê bất động sản; hoạt động đại lý xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp; hoạt động môi giới và cá nhân hợp tác kinh doanh với tổ chức.
• Chỉ tiêu [10] – Nhóm ngành nghề: Liệt kê rõ nhóm ngành hoạt động cho thuê bất động sản bên cạnh các nhóm ngành phân phối, cung cấp hàng hóa, dịch vụ và hoạt động kinh doanh khác.

Điều kiện và hồ sơ chuẩn bị để hưởng ưu đãi giảm 30% thuế TNCN

Để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và thụ hưởng đầy đủ ưu đãi thuế theo quy định pháp luật, cá nhân cho thuê bất động sản cần đáp ứng các điều kiện pháp lý và chuẩn bị hồ sơ khai thuế chính xác.

Điều kiện hưởng chính sách giảm thuế:

• Là cá nhân cư trú tại Việt Nam theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
• Có phát sinh thu nhập từ việc cho thuê bất động sản (nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh, kho xưởng…).
• Có tổng doanh thu hằng năm từ toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm 2026 hoặc 2027 không vượt quá ngưỡng 10 tỷ đồng.

Thành phần hồ sơ khai thuế và giảm thuế cần chuẩn bị:

• Mẫu 01 – Tờ khai giảm thuế thu nhập cá nhân ban hành kèm theo Nghị định 398/2026/NĐ-CP (kê khai đầy đủ thông tin tại chỉ tiêu [09] và [10]).
• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (Leases, IFRS 16) theo mẫu do Bộ Tài chính quy định.
• Hợp đồng cho thuê bất động sản, phụ lục hợp đồng (nếu có) để chứng minh doanh thu và thời hạn cho thuê.
• Các chứng từ, hóa đơn hoặc văn bản xác nhận doanh thu cho thuê tài sản phát sinh trong kỳ tính thuế.

Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Doanh-nghiep/Nghi-dinh-68-2026-ND-CP-chinh-sach-thue-va-quan-ly-thue-doi-voi-ho-kinh-doanh-ca-nhan-kinh-doanh-685358.aspx)

Việc xác định đúng cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ là bước rất quan trọng để tránh tình trạng nộp chậm hoặc nộp sai địa chỉ. Căn cứ quy định tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Doanh-nghiep/Nghi-dinh-68-2026-ND-CP-chinh-sach-thue-va-quan-ly-thue-doi-voi-ho-kinh-doanh-ca-nhan-kinh-doanh-685358.aspx), địa điểm nộp hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản được thực hiện theo nguyên tắc nơi có tài sản cho thuê.

Cụ thể, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN, sau đó gửi hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Quy định này khác biệt so với các loại hình kinh doanh thông thường (vốn nộp tại nơi đăng ký cư trú hoặc nơi đăng ký kinh doanh).

Ví dụ, nếu người nộp thuế có bất động sản cho thuê nằm trên địa bàn quận Long Biên, Hà Nội, hồ sơ khai thuế sẽ được tiếp nhận và xử lý tại Đội Thuế Long Biên — Thuế cơ sở Long Biên (nằm tại địa chỉ 453 Nguyễn Văn Linh, thuộc Thuế TP Hà Nội, Chi cục Thuế khu vực I — Cục Thuế, Bộ Tài chính). Cá nhân không nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi đăng ký thường trú nếu tài sản cho thuê nằm ở địa bàn khác.

Quy trình khai thuế tổng hợp khi có nhiều bất động sản cho thuê

Trường hợp cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại cùng một tỉnh, thành phố hoặc ở các tỉnh, thành phố khác nhau, quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Doanh-nghiep/Nghi-dinh-68-2026-ND-CP-chinh-sach-thue-va-quan-ly-thue-doi-voi-ho-kinh-doanh-ca-nhan-kinh-doanh-685358.aspx) cho phép áp dụng phương thức khai thuế gộp để đơn giản hóa thủ tục hành chính.

1. Khai thuế tổng hợp trên 01 bộ hồ sơ: Cá nhân được quyền tập hợp toàn bộ doanh thu cho thuê của các bất động sản và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế duy nhất.
2. Trường hợp bên thuê nộp thuế thay: Nếu trong hợp đồng cho thuê có thỏa thuận tổ chức đi thuê thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì tổ chức đi thuê sẽ thực hiện nghĩa vụ khai nộp thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp của tổ chức đó.
3. Phân bổ tiền thuế nộp về ngân sách địa phương: Mặc dù chỉ nộp 01 bộ hồ sơ tổng hợp tại cơ quan thuế đã lựa chọn, cá nhân vẫn phải kê khai chi tiết doanh thu, số thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp tương ứng với từng bất động sản để tiền thuế được hạch toán chính xác vào ngân sách của từng địa phương nơi có bất động sản.

Tóm tắt chính sách ưu đãi thuế TNCN cho thuê bất động sản

Tóm lại, cá nhân cho thuê bất động sản hoàn toàn được hưởng chính sách giảm 30% thuế TNCN cho các kỳ tính thuế năm 2026 và 2027 theo Nghị định 398/2026/NĐ-CP nếu doanh thu hằng năm không quá 10 tỷ đồng. Khi thực hiện thủ tục, cá nhân cần chuẩn bị Tờ khai Mẫu 01, nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê và thực hiện kê khai phân bổ chính xác nếu có nhiều tài sản tại các địa bàn khác nhau.