Thông tư 89/2026/TT-BTC: Mẫu 01/TMĐN Tờ khai Tiền Thuê Đất Mới Áp Dụng Từ Khi Nào?

Hàng triệu doanh nghiệp và cá nhân đang sử dụng đất tại Việt Nam cần đặc biệt lưu ý: Từ ngày 01/01/2026, một quy định quan trọng về kê khai tiền thuê đất sẽ chính thức có hiệu lực, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của nhiều đối tượng. Cụ thể, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 89/2026/TT-BTC, hướng dẫn chi tiết Luật Quản lý thuế 2025 và Nghị định 252/2026/NĐ-CP về quản lý thuế, trong đó có quy định về Mẫu 01/TMĐN Tờ khai tiền thuê đất.

Mẫu 01/TMĐN, được quy định tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC, sẽ áp dụng cho các đối tượng chưa có quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước. Điều này bao gồm cả những trường hợp thuê đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng chưa được gia hạn. Đây là một điểm mới cần được các tổ chức, cá nhân quan tâm để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về đất đai và thuế tại Việt Nam.

Việc ban hành mẫu tờ khai mới này nhằm mục đích chuẩn hóa quy trình kê khai, giúp cơ quan thuế quản lý chặt chẽ hơn các khoản thu từ đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình một cách minh bạch và chính xác. Các doanh nghiệp và cá nhân thuộc diện này cần chủ động tìm hiểu và chuẩn bị hồ sơ cần thiết để kê khai đúng hạn, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Chi Tiết Quy Định Gia Hạn Nộp Tiền Thuê Đất Năm 2026 Theo Nghị định 245/2026/NĐ-CP

Bên cạnh những thay đổi về mẫu tờ khai, Chính phủ Việt Nam cũng đã ban hành Nghị định 245/2026/NĐ-CP, mang đến một chính sách hỗ trợ quan trọng cho người nộp thuế thông qua việc gia hạn thời gian nộp tiền thuê đất. Đây là một động thái kịp thời nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính, hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân phục hồi và phát triển kinh tế.

Cụ thể, theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 245/2026/NĐ-CP, thời gian gia hạn đối với 50% số tiền thuê đất phát sinh phải nộp trong năm 2026 là 05 tháng. Khoản tiền này chính là số tiền thuê đất phải nộp của kỳ thứ nhất năm 2026. Thời hạn nộp tiền thuê đất được gia hạn chậm nhất là ngày 02 tháng 11 năm 2026.

Đối tượng được hưởng chính sách gia hạn này bao gồm:

• Người nộp thuế đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định hoặc Hợp đồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
• Quy định này cũng áp dụng cho trường hợp người nộp thuế có nhiều Quyết định, Hợp đồng thuê đất trực tiếp của Nhà nước và có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh khác nhau, trong đó có ngành kinh tế, lĩnh vực quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 245/2026/NĐ-CP.

Ví dụ minh họa về gia hạn nộp tiền thuê đất:

Công ty Cổ phần X, một doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam, đang thuê đất trực tiếp từ Nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Theo thông báo của cơ quan thuế, số tiền thuê đất phải nộp cho kỳ thứ nhất năm 2026 của Công ty X là 500 triệu đồng. Ngành nghề sản xuất của Công ty X thuộc danh mục được ưu tiên theo Phụ lục I của Nghị định 245/2026/NĐ-CP.

• Số tiền được gia hạn: 50% của 500 triệu đồng = 250 triệu đồng.
• Thời hạn nộp tiền thuê đất được gia hạn: Thay vì phải nộp theo kỳ hạn thông thường, Công ty X có thể nộp số tiền 250 triệu đồng này chậm nhất là ngày 02 tháng 11 năm 2026.
• Số tiền còn lại: 250 triệu đồng (50% còn lại của kỳ 1 và các kỳ tiếp theo) vẫn phải nộp theo đúng thời hạn quy định ban đầu.

Ví dụ này cho thấy rõ lợi ích của chính sách gia hạn, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để sắp xếp dòng tiền và tối ưu hóa kế hoạch tài chính trong bối cảnh kinh tế hiện tại.

Các Bước Doanh Nghiệp Cần Thực Hiện Để Kê Khai và Nộp Tiền Thuê Đất Theo Quy Định Mới

Để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định mới về kê khai và nộp tiền thuê đất tại Việt Nam, các doanh nghiệp và cá nhân cần thực hiện một số bước cụ thể sau đây:

1. Rà soát tình trạng pháp lý đất đai hiện tại:

   Kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất của mình, bao gồm các quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất với Nhà nước, và đặc biệt là thời hạn sử dụng đất. Xác định rõ liệu doanh nghiệp/cá nhân đã có quyết định/hợp đồng chính thức hay chưa, hoặc hợp đồng đã hết hạn nhưng chưa được gia hạn.

2. Xác định đối tượng áp dụng Mẫu 01/TMĐN:

   Dựa trên kết quả rà soát, xác định xem doanh nghiệp/cá nhân có thuộc đối tượng phải nộp Mẫu 01/TMĐN Tờ khai tiền thuê đất theo Thông tư 89/2026/TT-BTC hay không. Nhớ rằng mẫu này áp dụng cho các trường hợp chưa có quyết định/hợp đồng chính thức hoặc đã hết hạn nhưng chưa gia hạn.

3. Lập và nộp Tờ khai 01/TMĐN (nếu thuộc đối tượng):

   Nếu thuộc đối tượng, tiến hành lập Tờ khai 01/TMĐN theo đúng hướng dẫn tại Phụ lục 1 của Thông tư 89/2026/TT-BTC. Đảm bảo điền đầy đủ và chính xác các thông tin yêu cầu. Tờ khai này cần được nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp theo đúng thời hạn quy định của pháp luật về quản lý thuế.

4. Theo dõi thông báo thuế và thực hiện nộp tiền:

   Sau khi nộp tờ khai, cơ quan thuế sẽ thông báo về số tiền thuê đất phải nộp. Doanh nghiệp/cá nhân cần theo dõi sát sao các thông báo này và thực hiện nộp tiền đúng hạn. Đối với các trường hợp đủ điều kiện gia hạn theo Nghị định 245/2026/NĐ-CP, cần lưu ý thời hạn nộp tiền được gia hạn để chủ động sắp xếp tài chính.

5. Cập nhật thông tin khi có thay đổi:

   Trong quá trình sử dụng đất, nếu có bất kỳ thay đổi nào về mục đích sử dụng, diện tích, hoặc các yếu tố khác ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuê đất, doanh nghiệp/cá nhân cần kịp thời thông báo và thực hiện các thủ tục điều chỉnh với cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai.

Những Điểm Dễ Sai Sót Khi Kê Khai Tiền Thuê Đất và Mức Phạt Liên Quan

Việc tuân thủ các quy định về thuế và đất đai luôn đòi hỏi sự cẩn trọng và chính xác. Dưới đây là một số điểm mà doanh nghiệp và cá nhân tại Việt Nam thường dễ mắc sai sót khi kê khai và nộp tiền thuê đất, cùng với các mức phạt có thể áp dụng theo Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn:

• Không xác định đúng đối tượng áp dụng Mẫu 01/TMĐN:

  Nhiều người nộp thuế có thể nhầm lẫn giữa trường hợp đã có quyết định/hợp đồng thuê đất chính thức với trường hợp chưa có hoặc đã hết hạn. Mẫu 01/TMĐN chỉ áp dụng cho các trường hợp chưa có quyết định, hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước, bao gồm cả trường hợp thuê đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng chưa được gia hạn. Việc kê khai sai mẫu hoặc không kê khai khi thuộc đối tượng có thể dẫn đến việc bị xử phạt hành chính.

• Bỏ qua thời hạn gia hạn nộp tiền thuê đất:

  Mặc dù có chính sách gia hạn nộp tiền thuê đất theo Nghị định 245/2026/NĐ-CP, nhưng nếu doanh nghiệp không nắm rõ hoặc bỏ lỡ thời hạn gia hạn (chậm nhất là ngày 02 tháng 11 năm 2026 cho 50% số tiền kỳ 1 năm 2026), sẽ phải chịu phạt chậm nộp theo quy định.

• Kê khai thiếu hoặc sai thông tin trên tờ khai:

  Việc kê khai không đầy đủ, không chính xác các thông tin về diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn thuê đất, hoặc các yếu tố khác trên Mẫu 01/TMĐN có thể dẫn đến việc cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, hoặc thậm chí áp dụng các biện pháp xử phạt nếu phát hiện hành vi khai sai làm thiếu số tiền thuế phải nộp.

• Không cập nhật thay đổi về mục đích sử dụng đất hoặc diện tích:

  Trong quá trình hoạt động, nếu doanh nghiệp thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc có sự điều chỉnh về diện tích đất thuê mà không thông báo kịp thời cho cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai, có thể dẫn đến việc tính sai nghĩa vụ tài chính và bị xử phạt.

Các Loại Thuế Đất Hiện Hành Tại Việt Nam và Người Nộp Thuế Cụ Thể

Tại Việt Nam, người sử dụng đất có nghĩa vụ đóng nhiều loại thuế liên quan đến đất đai, tùy thuộc vào mục đích và loại hình sử dụng đất. Việc hiểu rõ các loại thuế này và xác định đúng người nộp thuế là cơ sở để tuân thủ pháp luật.

1. Phân loại đất theo Luật Đất đai 2024:

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất đai được phân loại dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp: Gồm đất trồng cây hằng năm (lúa, cây hằng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp (rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất), đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, và đất nông nghiệp khác.
• Nhóm đất phi nông nghiệp: Gồm đất ở (nông thôn, đô thị), đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất quốc phòng, an ninh, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, hỏa táng, và đất phi nông nghiệp khác.
• Nhóm đất chưa sử dụng: Là các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

2. Các loại thuế đất chính và người nộp thuế:

Dựa trên phân loại đất, người sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay phải đóng các loại thuế sau:

3. Xác định người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể:

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, việc xác định người nộp thuế có thể phức tạp hơn trong một số tình huống:

• Chưa được cấp Giấy chứng nhận: Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
• Được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: Người thuê đất ở là người nộp thuế.
• Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng: Người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận, người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp: Trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất: Người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.
• Góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất: Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế, thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Việc nắm rõ các quy định này giúp các chủ thể sử dụng đất tại Việt Nam thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình, tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo hoạt động kinh doanh, sinh hoạt diễn ra thuận lợi.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Tờ Khai Tiền Thuê Đất và Gia Hạn Nộp Thuế 2026

Doanh nghiệp tôi đang thuê đất của Nhà nước nhưng hợp đồng đã hết hạn từ năm 2025 và chưa được gia hạn. Tôi có phải nộp Mẫu 01/TMĐN không?

Có. Theo quy định tại Thông tư 89/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính, Mẫu 01/TMĐN Tờ khai tiền thuê đất áp dụng cho các đối tượng chưa có quyết định, hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước, bao gồm cả trường hợp thuê đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng chưa được gia hạn sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp bạn thuộc đối tượng phải nộp tờ khai này.

Công ty tôi có được gia hạn nộp 50% tiền thuê đất kỳ 1 năm 2026 không nếu chúng tôi không thuộc các ngành nghề được ưu tiên theo Phụ lục I của Nghị định 245/2026/NĐ-CP?

Không. Quy định gia hạn nộp tiền thuê đất tại Nghị định 245/2026/NĐ-CP chỉ áp dụng cho người nộp thuế đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp và có hoạt động sản xuất, kinh doanh thuộc các ngành kinh tế, lĩnh vực quy định tại Phụ lục I kèm theo Nghị định này. Nếu công ty bạn không thuộc các ngành nghề ưu tiên, bạn sẽ không được hưởng chính sách gia hạn này và phải nộp tiền thuê đất theo đúng thời hạn quy định ban đầu.

Nếu tôi nộp Mẫu 01/TMĐN nhưng sau đó được cấp Quyết định cho thuê đất chính thức, tôi có phải nộp lại tờ khai khác không?

Khi doanh nghiệp bạn được cấp Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất chính thức từ Nhà nước, tình trạng pháp lý về đất đai của bạn đã thay đổi. Lúc này, bạn sẽ chuyển sang thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các quy định hiện hành về tiền thuê đất đối với trường hợp đã có quyết định/hợp đồng. Doanh nghiệp cần thông báo kịp thời cho cơ quan thuế và làm việc với họ để điều chỉnh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho phù hợp với tình trạng mới, tránh việc kê khai trùng lặp hoặc sai sót.

Hành Động Cần Thiết Ngay Lập Tức Cho Doanh Nghiệp và Cá Nhân

Trước những thay đổi quan trọng về quy định kê khai và nộp tiền thuê đất có hiệu lực từ năm 2026, các doanh nghiệp và cá nhân tại Việt Nam cần chủ động thực hiện các hành động sau để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính:

• Rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý đất đai: Kiểm tra kỹ lưỡng các quyết định, hợp đồng thuê đất, thời hạn sử dụng đất để xác định chính xác tình trạng hiện tại và các nghĩa vụ liên quan.
• Xác định đối tượng áp dụng Mẫu 01/TMĐN: Đánh giá xem doanh nghiệp/cá nhân có thuộc diện phải nộp Mẫu 01/TMĐN theo Thông tư 89/2026/TT-BTC hay không, đặc biệt là các trường hợp chưa có quyết định/hợp đồng hoặc đã hết hạn nhưng chưa gia hạn.
• Lập kế hoạch tài chính và tận dụng chính sách gia hạn: Nếu đủ điều kiện, hãy tận dụng chính sách gia hạn nộp 50% tiền thuê đất kỳ 1 năm 2026 theo Nghị định 245/2026/NĐ-CP để có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
• Cập nhật kiến thức pháp luật thuế và đất đai: Thường xuyên theo dõi các thông báo, hướng dẫn mới từ Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế để đảm bảo nắm bắt kịp thời mọi thay đổi.
• Tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp: Nếu doanh nghiệp bạn gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ thuế, kê khai hoặc cần hỗ trợ về các thủ tục liên quan đến tiền thuê đất, ANC Việt Nam có thể tư vấn chi tiết qua hotline 0942597477.

Việc chủ động và chính xác trong việc thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro pháp lý, tối ưu hóa chi phí và tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.