Tiền thuê nhà bao gồm điện, nước: Có phải tính toàn bộ vào doanh thu TNCN?
- Mức phạt và những điểm dễ sai khi khai thuế cho thuê nhà
Việc không khai đúng doanh thu hoặc không cung cấp đầy đủ chứng từ có thể dẫn đến các hình phạt sau:
Không khai báo hoặc khai sai doanh thu: phạt từ 0,03% đến 0,1% doanh thu chưa khai báo, tối đa 5% thuế TNCN - ⚠️ Mức phạt: Không khai báo hoặc khai sai có thể bị phạt từ 0,03% đến 0,1% doanh thu chưa khai báo, tối đa 5% thuế TNCN
Bạn có biết rằng kể từ khi Nghị định 68/2026/NĐ‑CP có hiệu lực, khoản tiền thuê nhà đã bao gồm tiền điện, nước sẽ được tính toàn bộ vào doanh thu chịu thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) nếu không đáp ứng đủ điều kiện thu hộ? Câu hỏi này đang khiến hàng ngàn chủ nhà và người thuê băn khoăn về nghĩa vụ thuế.
Quy định mới được nêu rõ trong Điều 5 và Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ‑CP, trong đó doanh thu được hiểu là toàn bộ số tiền mà cá nhân kinh doanh nhận được từ hoạt động cho thuê bất động sản, không phân biệt đã thu hay chưa thu. Tuy nhiên, nếu khoản tiền điện, nước được chứng minh là thu hộ và có hóa đơn, chứng từ hợp lệ, thì phần này có thể được xem là chi phí được trừ.
Căn cứ pháp lý: Điều 5 và Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ‑CP về doanh thu và chi phí được trừ
Theo Khoản 1, Điều 5 của Nghị định 68/2026/NĐ‑CP, doanh thu bao gồm:
- Tiền thuê nhà, tiền dịch vụ (điện, nước, internet,…) nếu không tách riêng thành chi phí dịch vụ mua ngoài.
- Tiền trợ giá, phụ thu, phụ trội, thưởng, bồi thường vi phạm hợp đồng, …
- Không bao gồm chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại.
Trong khi đó, Khoản 1, Điều 6 quy định các khoản chi được trừ khi xác định thuế TNCN, trong đó có:
- Chi phí dịch vụ mua ngoài như điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng (có hóa đơn, chứng từ).
- Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng sử dụng trong sản xuất, kinh doanh.
- Chi phí tiền lương, tiền công, bảo hiểm bắt buộc, …
- Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh (theo quy định về khấu hao).
Để được công nhận là chi phí được trừ, các khoản chi phải đáp ứng ba tiêu chí:
- Phát sinh thực tế và liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh.
- Có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định.
- Thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản ≥ 5.000.000 VNĐ (theo quy định thuế GTGT).
Các bước xác định doanh thu và chi phí khi cho thuê nhà có bao gồm dịch vụ
Đối với mỗi hợp đồng cho thuê, doanh nghiệp hoặc cá nhân cần thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra hợp đồng: Xác định xem tiền thuê đã bao gồm các khoản dịch vụ (điện, nước, internet…) hay không.
- Phân loại khoản tiền: Nếu không tách riêng, toàn bộ số tiền được ghi nhận là doanh thu.
- Thu thập chứng từ: Nếu muốn trừ chi phí dịch vụ, cần có hóa đơn thu hộ (điện, nước) và chứng từ thanh toán thay mặt người thuê.
- Ghi sổ kế toán: Ghi nhận doanh thu và chi phí theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) và chuẩn thuế.
- Khai báo TNCN: Điền đúng mẫu Tờ khai thuế (Mẫu 01 BĐS) và nộp đúng hạn.
Ví dụ thực tế:
| Hạng mục | Số tiền (VNĐ) |
|---|---|
| Tiền thuê nhà (cơ bản) | 8.000.000 |
| Tiền điện (thu hộ) | 1.500.000 |
| Tiền nước (thu hộ) | 500.000 |
| Tổng tiền thu | 10.000.000 |
Nếu người cho thuê không có chứng từ thu hộ, toàn bộ 10.000.000 VNĐ sẽ được tính là doanh thu chịu thuế TNCN.
Ngược lại, nếu có hóa đơn điện, nước và chứng từ thanh toán thay mặt người thuê, người cho thuê có thể trừ 2.000.000 VNĐ (điện + nước) là chi phí dịch vụ mua ngoài, chỉ còn 8.000.000 VNĐ là doanh thu chịu thuế.
Mức phạt và những điểm dễ sai khi khai thuế cho thuê nhà
Việc không khai đúng doanh thu hoặc không cung cấp đầy đủ chứng từ có thể dẫn đến các hình phạt sau:
- Không khai báo hoặc khai sai doanh thu: phạt từ 0,03% đến 0,1% doanh thu chưa khai báo, tối đa 5% thuế TNCN.
- Không có hóa đơn, chứng từ hợp lệ cho chi phí dịch vụ: chi phí sẽ không được trừ, dẫn đến tăng thu nhập chịu thuế.
- Thanh toán bằng tiền mặt cho các khoản ≥ 5.000.000 VNĐ: có thể bị xử phạt vi phạm quy định thanh toán không dùng tiền mặt.
Những điểm dễ sai thường gặp:
- Nhầm lẫn giữa “doanh thu” và “chi phí dịch vụ” khi tiền thuê đã bao gồm điện, nước.
- Thiếu hóa đơn thu hộ điện, nước, dẫn đến không được trừ chi phí.
- Không nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn, gây phạt chậm nộp.
Câu hỏi thường gặp về thuế TNCN cho thuê nhà có bao gồm điện, nước
1. Khi hợp đồng cho thuê ghi “tiền thuê bao gồm điện, nước”, tôi có phải khai toàn bộ số tiền là doanh thu?
Đúng, nếu không có chứng từ chứng minh rằng điện, nước là khoản thu hộ và đã thanh toán cho nhà cung cấp dịch vụ, toàn bộ số tiền sẽ được tính là doanh thu chịu thuế TNCN (theo Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ‑CP).
2. Tôi có thể trừ chi phí điện, nước nếu có hóa đơn thu hộ không?
Có. Khi có hóa đơn điện, nước và chứng từ thanh toán thay mặt người thuê, khoản này được xem là chi phí dịch vụ mua ngoài và được trừ (theo Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ‑CP). Điều kiện là chi phí phải phát sinh thực tế, có đầy đủ chứng từ và thanh toán không dùng tiền mặt nếu giá trị ≥ 5.000.000 VNĐ.
3. Người thuê nhà cá nhân có phải khai thuế thay cho chủ nhà không?
Theo Điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ‑CP, cá nhân đi thuê nhà không có nghĩa vụ khai thuế thay cho chủ nhà. Chủ nhà là người chịu trách nhiệm khai và nộp thuế TNCN.
Hành động ngay: Những việc doanh nghiệp và cá nhân cần thực hiện
Để tuân thủ đúng quy định và tối ưu thuế, hãy