Mẫu 03/BĐS-TNCN 2026: Hướng dẫn kê khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản chi tiết

Hơn 70% giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay đều liên quan đến thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng. Từ ngày 1/7/2026, việc kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ áp dụng theo Mẫu 03/BĐS-TNCN mới nhất theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Vậy, mẫu tờ khai này có gì mới? Ai phải kê khai? Hồ sơ gồm những gì? Quy trình thực hiện ra sao? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp toàn bộ thông tin chi tiết nhất dành cho cá nhân, doanh nghiệp và kế toán viên.

Tại sao phải quan tâm đến Mẫu 03/BĐS-TNCN 2026 ngay từ bây giờ?

Chỉ còn vài tháng nữa, Thông tư 89/2026/TT-BTC sẽ chính thức có hiệu lực. Theo số liệu thống kê gần đây, mỗi năm có một lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản đáng kể, dẫn đến khối lượng kê khai thuế TNCN lớn. Việc không nắm rõ quy định mới có thể dẫn đến:

• Rủi ro bị phạt chậm nộp thuế: Mức phạt được quy định theo các quy định hiện hành của pháp luật.
• Khó khăn trong quá trình giao dịch: Ngân hàng và cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản yêu cầu chứng minh đã kê khai, nộp thuế TNCN trước khi giải quyết hồ sơ.
• Mất quyền lợi miễn thuế: Nhiều trường hợp cá nhân đủ điều kiện miễn thuế nhưng không biết cách chứng minh, dẫn đến nộp thừa thuế.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A chuyển nhượng căn nhà duy nhất của mình tại Hà Nội với giá 2 tỷ đồng. Theo quy định cũ, anh A có thể được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu không kê khai theo Mẫu 03/BĐS-TNCN 2026, anh A có thể bị truy thu thuế hoặc không được hưởng quyền lợi miễn thuế do không cung cấp đủ hồ sơ chứng minh.

Điều kiện và hồ sơ cần chuẩn bị để kê khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN

Không phải mọi trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều phải kê khai thuế TNCN. Dưới đây là checklist đầy đủ về điều kiện và hồ sơ cần chuẩn bị:

1. Điều kiện phải kê khai thuế TNCN

Cá nhân phải kê khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản thuộc một trong các trường hợp sau (theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP):

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bao gồm đất trống, đất có nhà ở, đất có tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, công trình xây dựng).
• Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở: Bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư, biệt thự).
• Chuyển nhượng quyền thuê đất: Bao gồm đất nông nghiệp, đất mặt nước.
• Góp vốn bằng bất động sản: Khi thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ.

Ví dụ: Chị B chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Đồng bằng sông Cửu Long với giá 500 triệu đồng. Theo quy định, chị B phải kê khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN, trừ khi thuộc trường hợp miễn thuế.

2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Để kê khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng bất động sản: Có công chứng hoặc chứng thực.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở: Bản sao có công chứng.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc bất động sản: Sổ đỏ, sổ hồng, hoặc giấy tờ tương đương.
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân: Bản sao.
• Giấy ủy quyền (nếu có): Trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch.
• Giấy tờ chứng minh trường hợp miễn thuế (nếu áp dụng): Ví dụ: Giấy đăng ký kết hôn (đối với vợ chồng), giấy khai sinh (đối với cha mẹ-con).
• Biên bản bàn giao bất động sản (nếu có): Xác nhận việc bàn giao tài sản.

Lưu ý: Tất cả các giấy tờ phải là bản sao có công chứng hoặc bản chính kèm theo bản sao để đối chiếu.

Quy trình kê khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN 2026: 5 bước chi tiết

Dưới đây là quy trình kê khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN được áp dụng từ 1/7/2026. Mỗi bước đều có hướng dẫn cụ thể, kèm theo thời gian ước tính để cá nhân và doanh nghiệp chủ động thực hiện.

Bước 1: Xác định thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (bao gồm cả tiền ứng trước, tiền trả chậm).
• Giá vốn: Là giá trị bất động sản khi mua vào (ghi trong hợp đồng mua bán hoặc theo giá thị trường tại thời điểm mua).
• Chi phí hợp lý: Bao gồm:
• Chi phí làm thủ tục pháp lý (công chứng, chứng thực).
• Chi phí cải tạo, sửa chữa (nếu có).
• Chi phí môi giới (nếu có).
• Thuế trước bạ (nếu đã nộp).

Ví dụ: Anh C mua căn nhà với giá 1,5 tỷ đồng vào năm 2020. Năm 2026, anh C bán căn nhà với …