🎧 Nghe bài viết
Khi chuyển nhượng nhà đất đồng sở hữu năm 2026 theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, việc miễn thuế TNCN được xét duyệt riêng cho từng cá nhân.
Bán nhà đất đồng sở hữu là tài sản duy nhất năm 2026: Có được miễn thuế TNCN không?
- Cách tính thuế TNCN 2% và phân chia nghĩa vụ thuế với nhà đất đồng sở hữu
Khi nhà đất đồng sở hữu được bán mà có cá nhân không thuộc diện được miễn thuế, nghĩa vụ thuế TNCN sẽ được cơ quan thuế địa phương tính toán dựa trên quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m - Theo đó, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%
Đối với bất động sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế được phân chia chi tiết theo nguyên tắc sau:
Xác định theo tỷ lệ sở hữu: Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản - 💡 Ví dụ minh họa (giả định): Ông A và Ông B cùng đứng tên đồng sở hữu một thửa đất tại Việt Nam với tỷ lệ góp vốn 50% – 50%
- 000 VNĐ × 50% × 2% = 40
Nhiều người nộp thuế tại Việt Nam, đặc biệt là các hộ gia đình và cá nhân giao dịch bất động sản tại địa bàn quận Long Biên, Hà Nội, thường thắc mắc: Khi hai hoặc nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng) và thực hiện chuyển nhượng, liệu họ có được hưởng chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với nhà đất duy nhất hay không? Đây là băn khoăn rất phổ biến đối với các hộ gia đình, vợ chồng hoặc các cá nhân cùng góp vốn mua bất động sản.
Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Nghi-dinh-253-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Thue-thu-nhap-ca-nhan-699193.aspx), nhà đất đồng sở hữu khi bán có thể được miễn thuế TNCN, nhưng chính sách miễn thuế này không áp dụng cào bằng cho toàn bộ tài sản mà được xét duyệt riêng biệt cho từng cá nhân đồng sở hữu dựa trên điều kiện thực tế của từng người.
Các chuyên gia kế toán – thuế tại ANC Việt Nam (Long Biên, Hà Nội) tổng hợp các quy định pháp lý chi tiết nhất nhằm hỗ trợ người dân nắm rõ quyền lợi và thực hiện thủ tục kê khai thuế chính xác tại Thuế cơ sở Long Biên (thuộc Thuế TP Hà Nội).
Điều kiện chi tiết để được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất đồng sở hữu theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Nghi-dinh-253-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Thue-thu-nhap-ca-nhan-699193.aspx)
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Nghi-dinh-253-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Thue-thu-nhap-ca-nhan-699193.aspx), cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe. Đối với trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người (bao gồm cả vợ chồng), pháp luật tách biệt quyền lợi và nghĩa vụ thuế của từng cá nhân như sau:
- Trường hợp 1 (Tất cả cùng được miễn): Nếu tất cả các cá nhân đồng sở hữu đều không có thêm bất kỳ nhà ở hay quyền sử dụng đất ở nào khác trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời đáp ứng đủ thời gian nắm giữ và tỷ lệ chuyển nhượng, thì toàn bộ các cá nhân này đều được miễn thuế TNCN.
- Trường hợp 2 (Chỉ miễn cho người đủ điều kiện): Trường hợp một trong các cá nhân đồng sở hữu đã có thêm nhà ở hoặc đất ở khác tại Việt Nam, thì cá nhân đó không được miễn thuế TNCN đối với phần thu nhập tương ứng với tỷ lệ sở hữu của mình. Ngược lại, người đồng sở hữu còn lại nếu không có nhà đất nào khác thì vẫn được xét miễn thuế đối với phần thu nhập của họ.
Bên cạnh yếu tố sở hữu duy nhất, từng cá nhân đồng sở hữu bắt buộc phải thỏa mãn thêm 2 điều kiện quan trọng sau:
- Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày: Tính đến thời điểm chuyển nhượng, cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định là ngày cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật đất đai thì thời gian sở hữu được tính liên tục từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tiên trước khi cấp lại, cấp đổi.
- Chuyển nhượng toàn bộ tài sản: Cá nhân phải bán toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà đất duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu của mình hoặc chỉ bán một phần diện tích thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
Cách tính thuế TNCN 2% và phân chia nghĩa vụ thuế với nhà đất đồng sở hữu
Khi nhà đất đồng sở hữu được bán mà có cá nhân không thuộc diện được miễn thuế, nghĩa vụ thuế TNCN sẽ được cơ quan thuế địa phương tính toán dựa trên quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Nghi-dinh-253-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Thue-thu-nhap-ca-nhan-699193.aspx).
Theo đó, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%
Đối với bất động sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế được phân chia chi tiết theo nguyên tắc sau:
- Xác định theo tỷ lệ sở hữu: Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là các giấy tờ pháp lý hợp pháp như: văn bản thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia tài sản của tòa án hoặc tài liệu hợp pháp khác.
- Xác định theo tỷ lệ bình quân: Trường hợp các bên không có tài liệu hợp pháp chứng minh tỷ lệ sở hữu cụ thể, nghĩa vụ thuế của từng cá nhân sẽ được chia đều theo tỷ lệ bình quân.
- Ủy quyền nộp thuế: Các cá nhân đồng sở hữu có thể làm văn bản ủy quyền cho một cá nhân đại diện thực hiện kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế địa phương.
4 mốc thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản
Để tránh bị cơ quan thuế phạt do chậm nộp hồ sơ kê khai, người nộp thuế cần lưu ý mốc thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN theo khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Nguồn: https://m.thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Nghi-dinh-253-2026-ND-CP-huong-dan-Luat-Thue-thu-nhap-ca-nhan-699193.aspx) như sau:
| Trường hợp giao dịch | Thời điểm xác định thu nhập tính thuế |
|---|---|
| Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay | Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. |
| Hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay | Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. |
| Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai | Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế quản lý. |
| Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất | Thời điểm bàn giao đất hoặc thời điểm ký hợp đồng giao đất, cho thuê đất. |
Tóm tắt dịch vụ hỗ trợ kê khai thuế từ ANC Việt Nam
Việc xác định điều kiện miễn thuế TNCN đối với tài sản đồng sở hữu đòi hỏi kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý và lịch sử sở hữu bất động sản của từng cá nhân. Nếu quý khách hàng tại Long Biên, Hà Nội hoặc các khu vực lân cận gặp khó khăn khi chuẩn bị hồ sơ miễn thuế, vui lòng liên hệ với ANC Việt Nam để được tư vấn và hỗ trợ thủ tục thuế chuyên nghiệp, đúng quy định pháp luật.