Từ 1/1/2026, thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản chính thức thay đổi
Từ 1/1/2026, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt tại các khu vực phát triển như Long Biên, Hà Nội, sẽ chịu tác động trực tiếp từ quy định mới về thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Đây là một trong những điểm cốt lõi của Nghị định 253/2026/NĐ-CP, văn bản pháp lý quan trọng vừa được ban hành, nhằm cụ thể hóa các quy định về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Sự thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến các cá nhân có giao dịch mua bán nhà đất mà còn tác động sâu rộng đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết sâu sắc về luật pháp.
Quy định mới này được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch hơn trong việc quản lý thuế, đồng thời tạo ra một khung pháp lý rõ ràng hơn cho người nộp thuế. Tuy nhiên, việc xác định chính xác thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế là yếu tố then chốt để tránh những sai sót không đáng có, dẫn đến các khoản phạt hành chính. Bài viết này của ANC Việt Nam sẽ đi sâu phân tích các trường hợp cụ thể và những lưu ý quan trọng để doanh nghiệp và cá nhân có thể tuân thủ đúng quy định pháp luật thuế tại Việt Nam.
Chi tiết 4 trường hợp xác định thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP
Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch, Khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã quy định cụ thể 4 trường hợp xác định thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản. Việc nắm rõ từng trường hợp là cực kỳ quan trọng đối với mọi cá nhân và tổ chức tham gia vào các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
1. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Theo Khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
- Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là ngay khi hợp đồng được công chứng và có giá trị pháp lý, nghĩa vụ thuế đã phát sinh, bất kể việc thanh toán hay bàn giao thực tế diễn ra khi nào. - Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản. Trong trường hợp này, trách nhiệm nộp thuế được chuyển giao cho bên mua, và thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế gắn liền với quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý về quyền sở hữu/sử dụng. - Trường hợp 3: Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Đây là một điểm đặc biệt nhằm phù hợp với tính chất của các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nơi việc hoàn tất thủ tục pháp lý có thể kéo dài. - Trường hợp 4: Cá nhân góp vốn bằng bất động sản.
Cá nhân chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, hoặc giải thể doanh nghiệp. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp sẽ có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn. Đồng thời, cá nhân thực hiện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (trong trường hợp rút vốn, giải thể doanh nghiệp) theo quy định.
Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.
Trong trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay theo quy định tại điểm này đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế theo quy định.