Thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 2026: 2 lưu ý doanh nghiệp cần biết
- Thuế suất TNCN áp dụng cho chuyển nhượng bất động sản thường là 2% (theo quy định hiện hành), do đó số thuế phải nộp là:
10 - 000 VND × 2% = 200
- Phạt tiền từ 10% đến 30% giá trị thuế chưa nộp nếu có
Bạn có biết rằng từ ngày 1/1/2026 Nghị định 253/2026/NĐ-CP sẽ thay đổi cách xác định thời điểm tính thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản? Quy định mới này ảnh hưởng trực tiếp đến hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Ngay sau đây, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết quy định, các bước thực hiện, mức phạt và những lỗi thường gặp để bạn không bị bất ngờ.
Chi tiết quy định và căn cứ pháp lý về thời điểm xác định thu nhập TNCN
Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Đồng thời, Khoản 5 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN như sau:
- a) Khi hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định là thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo pháp luật.
- b) Khi hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm xác định là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu bất động sản.
- c) Khi chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, thời điểm xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
- d) Khi cá nhân góp vốn bằng bất động sản, thu nhập tính thuế được xác định theo giá trị phần vốn góp tại thời điểm góp vốn, và thuế sẽ được nộp khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Nếu tổ chức nhận vốn góp đã giải thể hoặc phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, cá nhân phải tự khai và nộp thuế theo quy định.
Ví dụ minh họa:
Giả sử Công ty A bán một mảnh đất có giá 10.000.000.000 VND cho Ông B. Hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực là ngày 15/03/2026, vì vậy thu nhập tính thuế TNCN của Ông B sẽ được xác định vào ngày này. Thuế suất TNCN áp dụng cho chuyển nhượng bất động sản thường là 2% (theo quy định hiện hành), do đó số thuế phải nộp là:
10.000.000.000 VND × 2% = 200.000.000 VND.
Bước thực hiện khai thuế TNCN cho chuyển nhượng bất động sản
Để tuân thủ đúng quy định, doanh nghiệp và cá nhân cần thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra hợp đồng: Xác định có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay hay không.
- Xác định thời điểm tính thu nhập: Dựa vào quy định a‑d ở trên.
- Chuẩn bị hồ sơ khai thuế: Bao gồm tờ khai TNCN, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sở hữu (nếu đã đăng ký), và các tài liệu liên quan.
- Nộp tờ khai: Nộp qua hệ thống đăng ký thuế điện tử của Tổng cục Thuế hoặc nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế Long Biên, Hà Nội.
- Thanh toán thuế: Thực hiện thanh toán qua ngân hàng hoặc ví điện tử theo hướng dẫn trên tờ khai.
Việc chậm nộp sẽ dẫn đến tính lãi suất chậm nộp và có thể bị xử phạt.
Mức phạt và những lỗi thường gặp khi xác định thời điểm thu nhập
Trong thực tiễn, một số doanh nghiệp thường gặp các lỗi sau:
- Nhầm lẫn thời điểm xác định thu nhập khi hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế.
- Không khai và nộp thuế khi góp vốn bằng bất động sản, dẫn đến việc phải nộp thuế khi rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.
- Quên nộp tờ khai trong thời hạn 30 ngày, gây phát sinh lãi suất và phạt.
Theo Điều 55 Luật Thuế 2025, mức phạt vi phạm hành chính về việc không khai hoặc khai sai tờ khai thuế TNCN có thể lên tới:
- Phạt tiền từ 5.000.000 đến 20.000.000 đồng cho mỗi lần vi phạm.
- Phạt tiền từ 10% đến 30% giá trị thuế chưa nộp nếu có.
Để tránh các lỗi trên, doanh nghiệp nên thiết lập quy trình kiểm soát nội bộ, đồng thời thường xuyên cập nhật thông tin pháp luật từ Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế.
Câu hỏi thường gặp (FAQ) về thời điểm xác định thu nhập TNCN
Doanh nghiệp có phải nộp thuế TNCN ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng không?
Không nhất thiết. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm xác định thu nhập là ngày hợp đồng có hiệu lực, và thuế phải nộp trong vòng 30 ngày kể từ ngày này. Nếu có thỏa thuận, thời điểm sẽ là ngày đăng ký quyền sở hữu.
Trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản, doanh nghiệp có phải khai thuế ngay khi góp không?
Theo Nghị định 253/2026, thu nhập tính thuế được xác định theo giá trị phần vốn góp tại thời điểm góp vốn, nhưng thuế chỉ phải nộp khi có sự kiện chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp giải thể mà chưa khai thay, cá nhân phải tự khai và nộp thuế.
Làm sao để biết thời điểm đăng ký quyền sở hữu được tính là ngày nào?
Ngày đăng ký quyền sở hữu được ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan đăng ký đất đai cấp. Đây là ngày pháp lý được sử dụng để xác định thời điểm tính thu nhập.